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共享办公投资锐减进入精细化运作,未来到底哪家强?

2022-01-14 翔兵 艾媒网 阅读 14025
      共享办公(或者说“联合办公”)领域最近热门的事情不多。行业数据显示,共享办公在经历了2017-2018年密集地投融资之后,2020年的投融资热度明显下降。与此形成鲜明对比的是,iiMedia Research(艾媒咨询)发布的《2020-2021年中国联合办公行业白皮书》显示,2022年中国联合办公市场规模预计将达到2273.5亿元,这提示未来联合办公的市场规模有望进一步扩大。
 
2016-2022中国联合办公行业市场规模及预测
 
      一边是投融资减少,另一边则是需求增大,很显然,联合办公市场已经进入到了精细化运作阶段。已经在共享办公领域占得先机的几大品牌,究竟哪家依然保持强势呢?
 
      趋势:投融资回落,“二房东”的收益在哪里?
 
      根据艾媒数据中心发布的数据,联合办公领域的投融资事件,从2015年开始兴起,到2017年达到了最高峰。随后就缓慢下滑,到2020年已经回复到了2015年的水平。从投融资金额数量看,也大体是这个趋势,2018年达到了峰值,超过60亿元。
 
2015-2020年中国联合办公行业投融资事件次数
 
      与此同时,需求端却显得非常旺盛。艾媒的数据显示,2016-2022年中国联合办公行业市场规模依然保持较大规模的增长,预计2022年整体规模会达到2273.5亿元。这两端的行情一对比,不难看出,经过了早几年的“圈地运动”之后,联合办公即将进入到精细化运作当中。
 
2015-2020年中国联合办公行业投融资事件金额
 
      实际上,联合办公企业就是一个“二房东”,即向“大房东”租赁过来的物业进行转租。作为商业地产的项目之一,联合办公项目选址大多在核心商务区,这些地段的价位本身就很贵,加上还要有一笔不菲的豪华装修,因而“二房东”的成本并不低。
      未来的精细化运作,首要解决的还是盈利问题。根据艾媒咨询师的分析,联合办公行业企业普遍存在盈利模式单一的问题。尤其是是2015-2019年多数企业快速扩张,导致行业成本过高,持续亏损现象成为行业难题。
 
2021年中国联合办公行业用户企业规模分布
 
     
      在模式上,几乎“二房东”的基本盈利模式都是相似的,主要就是“卖工位”。 iiMedia Research(艾媒咨询)的数据显示,从联合办公的规模看,11-100人之内规模的企业占据了几乎半壁江山,其中11-50人企业占据了31.1%,51-100人的企业占据了19.7%。这非常符合共享办公最初的设想。所以,工位的设计要非常合理,既有合适办公的空间,又有一定的灵活性,尽可能充分地发挥空间效益。
      当销售出的工位达到一定的比例,并且每个工位销售出去的价格合适,“二房东”就会有比较大的可能实现盈利。闲置工位过多吗,或者卖出去的工位过于低价,最终都会导致收益下降,从而影响到盈利。几乎每一天,“二房东”都在紧张地关注着自己的工位是否达到最佳盈利平衡点。
 
      盈利:精细化运营,于细微处见精神
 
      在精细化的运作阶段,如果光是靠“卖工位”就太简单了点。如果去过共享办公场所参观过的人,都有一种感觉,办公室不再是传统的办公室,而是更像是在提供一种带有很强服务色彩的办公场所。
 
联合办公用户入住原因
 
      从iiMedia Research(艾媒咨询)发布的调查结果看,入驻方便快捷、节约办公租赁成本、工作氛围良好这三大原因,是人们选择入住联合办公的主要原因。同时,联合办公用户对于餐饮、社群、社保办理等很多服务有新的期待。总体上看,选择联合办公的用户对于服务能力、智能化程度、租赁价格等非常看重。
      换句话说,当前共享办公不仅仅是“卖工位”,更重要地是通过智能化的改造,一方面提高共享空间的使用率,减少成本支出,提高效益;另一方面,通过共享空间在餐饮、运动、服务等各种服务手段的改造,又能满足用户舒适办公的需求,增加用户的粘性,继而发掘出共享办公室的附加值,提高盈利率。
 
联合办公用户需求的服务类型
      如果细节服务到位,提升附加值,提高潜在的收益,甚至非常细微的地方,像办公室广告位等等,都能发掘出合理的盈利点。
 
      哪家强?五大联合办公品牌逐个看
 
      综合看来,寰图、办伴、氪空间、WeWork、梦想加以及优客工场等联合办公品牌,都在提高整体的服务水平,尤其在智能化改造、特色化服务方面,展现自身的特色,甚至形成差异化竞争策略。
 
      1、寰图
 
      寰图在成立初期获得了星河湾的融资,比起一般的“二股东”来说,寰图已经成功构建租金盈利模式之上的体系化盈利模式,致力于成为商办资管领域全链条运营商。
      在“尽情工作,尽兴生活”、"Work Hard, Live Well" 的理念下,寰图打造的是“办公生活体验”。除了办公之外,还提供运动、餐饮、娱乐甚至艺术等方面的体验,让CBD工作者改变传统的工作方式,提供比较全面的办公生态。以办公为核心,却不至于办公。寰图还提供一站式企业顾问服务,包括商业咨询、法律和财务培训、市场推广等
      值得一提的是,寰图办公空间当中设立了天河区港澳青年创业基地,2018年的时候,香港特区行政长官林郑月娥女士还特意到寰图到访天河区港澳青年创业基地。
 
      2、办伴
 
      办伴由绿地集团前执行副总裁、总建筑师胡京博士于2015年创立的,获得了新加坡城市发展集团、华住集团等的注资。办伴主打的是“智慧新办公”的理念,“办公房地产+互联网+企业服务+社群相”,提供一体化分布式智慧办公解决方案。
      智能会议室是办伴主打的特色。通过办伴App预定会议室、通知参会人员,相关设备连接到后台系统,可以自动录入各种参会信息。按照胡京的设想,办伴要做的是“8小时之内的美团”,即工作8小时之内的服务平台,集开发运营一体化、线上线下一体化和增量存量一体化的办公“新物种”。
 
      3、氪空间
 
      氪空间早在2014年就在北京中关村创业大街成立,是最早一波“创新型孵化器”。2016年于36氪分拆。氪空间的新战略定位于“全周期企业办公服务商”,从“联合办公”到“综合办公服务+新型资产管理”的业务模式升级。
      比较有意思的是,氪空间作为孵化器的代表,进驻的企业超过流程都是中小微企业,特别是很多处于孵化阶段的企业。随着规模日渐强大,摩拜单车、今日头条、泛海控股等均已入驻氪空间各地社区。企业分布广泛,更为灵活,新业务Kreator Space主打轻资产经营。
 
      4、WeWork
 
      WeWork是于2010年在美国纽约最早兴起的共享空间的代表,首席执行官亚当·诺依曼从生活细节中产生了共享空间的理念。经过在美国的铺开,WeWork在2019年试图IPO上市,但由于业绩亏损,上市折戟。在撤换了首席执行官亚当·诺依曼,并且重新获得融资之后,WeWork正在重新起步。
      WeWork在全球都有相当多的场所。国内对于WeWork最多的抱怨,恐怕就是其外企风格不太符合“国情”,在网络上不断有人抱怨其根深蒂固的外企邮件文化,只注重形式,不解决问题,让客户的体验感觉不好。不过,2020年9月,WeWork中国业务控股权易主,挚信资本已追加注资2亿美元从而获得其中国业务超过半数的股权。或许这能让WeWork越来越“本土化”。
 
      5、梦想加
 
      梦想加成立于2015年5月,专注于科技办公体验。梦想加试图打造的是“3亿人的数字化办公新生活”,提供智能办公场景,主打“办公即服务”,在全行业推出“办公伙伴计划”。
      与其它联合办公品牌不同的是,梦想加主打OaaS(Office as a Service,办公即服务)体系。入住梦想加的有很多知名企业,如中粮、铂涛集团、滴滴、今日头条、快手、OPPO、学而思、VIPKID等等。不对接孵化器、不参与股权投资、不对接投资资源、不持有重资产,是梦想加运营的定位,“智能系统”、“空间设计”以及“精细化运营”三位一体。

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