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乾立基金 | 中国城市更新需要差异化发展

2017-10-20 阅读 14868

摘要: 中国经济结构正经历着由投资驱动向服务驱动的转变,而北上广深四大一线城市正是产业结构调整的最前沿——由工业向服务业转型的趋势在这里表现的尤为明显。

        中国经济结构正经历着由投资驱动向服务驱动的转变,而北上广深四大一线城市正是产业结构调整的最前沿——由工业向服务业转型的趋势在这里表现的尤为明显。

 

       对于城市中的硬件配套来说,为更好的匹配产业结构调整所带来的业态变化,城市空间功能转变的需求受到工业企业的外迁、区块规划定位的转变、居民消费需求的全面升级等多方因素的催化,已显得愈发强烈。

 

       但由于不同城市实际情况的差异,中国的城市更新,需要更加有针对性的开展。

 

城市发展“上台阶”进程,不同城市更新诉求并不一致

 

       从微观角度来看,一座城市的新陈代谢就像人体一样,时时刻刻都在进行当中,这也意味着,城市更新从城市发展之初起,就一直未曾缺席。但城市更新成规模成体系的进入市场化运作,则是城市化发展进入下一个阶段的标志。

 

       回顾中国城市更新的历史可以看到,在过去很长一段时间内,政府部门在其中起到非常重要的主导作用。而近年来,随着城市更新产业链各细分领域的专业企业纷纷崛起,也为这个领域注入旺盛的活力和开发运作新理念。例如,在外观方面,让专业的建筑设计公司对物业在原有基础之上进行符合前沿品味的重构;在物业定位上,有丰富项目经验的咨询机构来做方案设计,使之风格明晰,具有特色;在落成后的招商运营阶段,国际顶尖物业管理能力的机构参与,提升物业管理质量。

 

       随着城市更新的市场化运作时代到来,由专业机构承担起整合资源的功能,并将之“产品化”,形成一套可复制、便于推广的模式,对于经验的普及、城市更新的开展,都具有极高的社会价值和推广意义。当然,正如每一个城市更新项目都需要根据其本身特色进行具有针对性的规划一样,不同城市、不同区域的城市更新策略,也需要做相应调整。

 

       如克鲁格曼(Paul Krugman)在《空间经济学》中所说的那样,经济体发展向前的脚步是上台阶的过程,这一点在中国城市发展的进程中体现的尤为突出,不同城市间存在较为明显的发展水平差异。无论是东部沿海与中西部地区的整体不平衡,还是城市群中核心城市与卫星城市之间存在的产业结构差异,都在阐述一个事实:中国在城市化发展的进程中,各级城市所处的阶段不同,所面对的城市发展核心问题有别,城市更新的切入点和运作手段也存在较大的差异。

 

       对此,作为具有丰富城市更新实践经验的专业机构,乾立基金的判断是:针对一线城市与二三线城市,城市更新改造项目被赋予的意义是不同的。于是,在这个过程当中,对于差异化的存量物业,有针对性的进行设计和改造,这需要专业的团队来进行通盘规划和考量。现在的城市更新领域,需要更加全面的能力,而专业机构的核心竞争力更加多元:包括主动管理能力、运营改造能力、内容再造能力等。只有具备全方位综合实力的机构,才能更好的应对差异化的城市更新要求。

 

一线城市寻求专业机构的深度参与

 

       由于在发展当中聚集效应所带来的优势,北上广深等地的城市发展已近国际先进水平,相应的,空间的局限性和产业布局的不平衡逐渐成为掣肘进一步发展的瓶颈,存在着很多对于旧城改造、城市区域功能升级的需求。

 

       整体来看,对于一线城市来说,城市更新的需求在总量上相对较大,有众多具有升值潜力的存量物业,等待着被改造。所以,对于一线城市的存量改造来说,综合性的大型企业,或是具备资源整合能力的机构,能够通过专业的手段,成批量的消化存量物业,对之进行更新和升级,形成规模效应,是在一线城市开展城市更新事业的主要模式。

 

       同时,由于一线城市普遍土地价格较高,如果能够通过对物业进行全盘改造和运营升级,其附加价值具有极大的上升空间。

 

       今年7月,广州市成立2000亿规模的城市更新基金是政府主导的一个很好案例,以政府层面的城市更新基金为引,吸引更多专业金融机构、房地产企业参与到其中,更好推广城市更新的开展。

 

       而作为过去多年位列城市化率全国第一的上海,在城市更新发展方面,近十余年来已取得众多成果,推出了一系列成功项目。至今,包括田子坊、八号桥等都已成为经典的城市更新案例,活跃的金融氛围使得上海“自下而上”的城市更新推进更加灵活,更具成效。

 

       今年8月,由乾立基金主导的存量改造基金于上海正式宣告启动,作为一家专业从事房地产投融资的私募股权机构,乾立基金通过整合产业链上下游各环节企业于存量改造基金这一平台之上,发挥各自所长,在城市更新的领域上通过具体的项目落地。基于乾立基金在城市更新方面的深入研究和金融运作方面的先天优势,未来,将和合作伙伴一同,切实的推进城市更新事业在上海的开展,以及全国范围内的落地推广。


 

二三线城市更需要单点突破

 

       相比较一线城市而言,二三线城市在城市化发展的阶段上还处于稍有落后的发展阶段,本身在城市建设上也往往还有空间。但必须清楚的意识到,城市化发展不仅只在一线城市,二三线城市的人口也在增加,产业也需要发展,而想要更好的发展,就需要人才资源。不同于一线城市所具有的天然优势,二三线城市更需要主动创造一种良好的环境和氛围来吸引人才。同时,本地居民生活水平的提高所带来的消费升级诉求也需要更好、更新的业态来满足。

 

       所以,对二三线城市而言,城市更新的定位应该是在城市建设发展的过程中同时推进的并行措施,通过对于存量物业改造升级,创造更高生活、消费、办公品质的社区,藉此创造一个“爆点”,并由此延伸,实现对更大区域内的发展产生促进和推动作用。

 

       例如前不久,在常州市钟楼区奠基开工的米码头壹号项目,就是这种诉求的实际落地。由乾立基金持股兄弟企业金现资产主导的这个城市更新改造项目,在整个常州市都是极具代表性的案例。

 

 

       在项目改造方案的设计阶段,金现资产进行了全方位的分析——位于长三角经济带的常州市,地理区位上具有先天的优势,且有深厚的历史文化积淀,但到目前为止还没有一个类似于上海新天地、无锡清明桥的历史文化风貌街区,选择位于老城区核心位置的米码头,将旧厂房改造成一个现代化的休闲街区,迎合周边居民的消费升级需求,填补常州此类项目空白,也正是二三线城市通过城市更新创造更大价值的尝试。

 

       这一具有里程碑意义的项目受到了当地各方的高度关注,在项目的奠基仪式上,包括常州市发改委、项目所属的钟楼区政府领导、和企业界代表与会,共同见证项目的启动,并对项目落成后能为常州市带来的形象提升、区域发展促进、生活价值创造表示了充分的肯定和期许。

 

       在本次米码头壹号项目的运作过程当中,深耕房地产行业多年的乾立基金,依托对金融与地产的深入理解,以及对于资金、资本与项目结合的整合能力,以独立金融机构的身份参与到项目当中去。作为乾立基金产业链布局当中的重要一环,金现资产在对存量资产改造方面的管理运营经验通过这次项目得到了充分的体现。而这也正是乾立基金参股金现资产的初衷——城市更新的全产业链布局,需要整合各领域顶尖机构的力量,提升整体的综合实力。

 

       在后续的项目运行过程当中,乾立基金将继续发挥作为金融机构的主动管理能力,通过其他产业链合作伙伴在具体项目执行层面的全流程管控,保证物业品质的同时,兼顾效率。并在最终通过项目运营过程中的价值提升,实现业主、商家和基金的三方共赢。

 

       米码头壹号项目只是城市更新事业中的一个案例,乾立基金力求通过城市更新领域资产管理的全方位服务和“多点开花”,扮演好房地产基金在城市更新过程当中的“资源整合者”角色。

 

       具有中国特色的城市化发展之路,对于城市更新来说有着制度上的优势,作为市政建设的一种延伸和补充。政府所扮演的角色由“主导”向“引导”转变,在继续保持对整个城市规划发展节奏把控的同时,通过引入专业的机构参与,提升发展效能,能更好更快的匹配城市发展的需求演变。


       中国的一线城市,需要全新的发展空间;二三线城市,需要能够加速发展动力的突破口。对于城市更新的灵活运用,能够解决这些问题,而新时代下的城市更新,还需要更多专业机构参与其中。

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