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房地产蓝皮书对2019房价预测:平均价格为9206元,增长7.6%,部分重点城市涨幅或超过预期

2019-05-24 桑梓 艾媒网 阅读 16913

摘要: 5月23日,中国社会科学院和社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》。该报告预测,2019年全国住宅销售平均价格约9206元/平方米,预期价格增长7.6%,部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。

  艾媒网获悉,5月23日,中国社会科学院和社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》。该报告预测,2019年全国住宅销售平均价格约9206元/平方米,预期价格增长7.6%,部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。建议对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警,将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。

  预测房价平均价格为9206元,增长7.6%

  报告指出,2018年中国商品住宅平均销售价格增长12.2%,明显高于预期。蓝皮书预,2019年住宅销售平均价格将会增长7.6%。商品房开发投资增速预计为13.8%,比上年提高0.4%。住宅销售面积预计比上年下降0.84%。同时在住宅销售方面来看,由于住宅销售的面积明显大于竣工面积,也就是可销售的面积将会进一步减少,也可能导致对房价上升产生更大压力,因此2019年需要在相应的城市增加或者是加快住宅供给。

  对于一些重点城市来看,房价的涨幅有可能会明显超过我们所预期的水平,应该重点防止这些重点城市价格刺激引发市场大幅波动。

  5月16日国家统计局发布的相关数据,统计了2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,统计数据显示,4月份,有67个城市新建商品住宅价格环比上涨,而3月为65个城市,上涨城市数量在增加,其中,涨幅最大的城市是秦皇岛,涨幅为1.8%;北京涨幅为0.5%、上海涨幅为0.3%、广州涨幅为1.1%、深圳涨幅为0.4%。此外,广州、杭州、西安、重庆、济南、昆明、武汉、洛阳、北海等的涨幅也超过1%。

  预计商业项目空置率达20%以上

  对于商业地产市场,蓝皮书预计2019年商业地产市场的不确定性增强、市场竞争加剧、商业创新加速、存量更新加速、资产证券化加速。从空置来看,预计未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上,商业整合并购的趋势加速。

  资产证券化和精细化运营将成为地产公司转型的主流。一些商业地产的品牌会加速向二三线甚至四五线城市的扩张,房地产市场存量资产的改造,城市更新将会出现更多亮点,共享办公继续扩张,长租公寓土地供应将会提速,扩张的速度整体放缓,资产证券化将会十分活跃,2019年有可能成为发展的一个重要时期。

  三四线城市住房销售增速可能为负

  关于2019年房地产市场发展趋势,蓝皮书预测,总体来看,将会呈现一个平稳回调的态势,房地产市场平稳回调的态势基本上不会发生改变。全年商品住房销售增速有可能呈现放缓趋势。房价涨幅将会整体回落,土地市场交易也将回归理性。

  一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点,适当松动过紧的行政管制措施。在政策边际改善的情况之下,市场成交活跃度将有所提升,销售面积有可能实现小幅增长;三四线城市由于失去强政策托底并且市场需求的明显透支,市场销售有可能重回下行通道。

  从具体来看,城镇化仍然是推动中国房地产市场发展的一个根本驱动力。城镇化率可以预见2019年仍将会比2018年提高一个百分点以上,也就是房地产市场仍然存在着较大的发展空间。同时房地产销售增速将会逐渐放缓,预计2019年一线城市销售将会筑底回升。二线城市对销售的增速也会略有回升。对于三四线城市来看,销售增速有可能进一步放缓,不排除陷入负增长的区间。

  开发投资面临着较大的压力,预计2019年一线城市有可能延续稳步回升的趋势。二线城市2018年市场热度明显提升。对于三四线城市来看,我们预计面临一个较大的回调压力。

  总体来看,2019年全年房地产投资增速仍然面临较大的回调压力。房地产价格指数在2019年新建商品住宅的总体上是保持温和上涨的态势,二手住宅也很难有抢眼表现,对于租赁市场来看,2019年住房租赁价格指数将会呈缓慢增长的态势。

  房地产调控维稳是关键

  中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室副主任王业强表示,对房地产调控政策的基调,进行了三个方面的总结:

  一是维稳,2019年维持房地产市场健康平稳发展是重中之重。继续保持调控政策的连续性、稳定性,加强房地产市场供需双向调解,改善住房供应结构,支持合理自住需求,确保市场稳定。

  二是分化,房地产调控政策的分化。房地产市场经过这么多年的发展,不同城市之间有一个明显的分化趋势。中央提出因城施策,实际上就是不同城市采取不同的政策,也就是政策层面的分化也是大势所趋。对于那些压力比较大的热点型城市,将继续维持严厉的调控政策不放松,在防范房地产价格泡沫的同时,着眼于供给侧结构性改革,对于三四线城市主要是要维持房地产市场稳定,防范市场价格下跌过快。

  三是放权。在政府工作报告中也提出,要落实城市的主体责任,强化地方政府调控政策的主体作用,过去我们讲地方政府的调控作用。这次在政府工作报告中明确强调政府对本地房地产市场的主体责任,也就意味着调控市场的自主权利会进一步扩大。

  在5月17日,在“2019首届京津冀一体化房地产百强峰会”上,中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,决定市场发展的两只大手,一只是市场这只无形的手,一只是政府有形的手。同时,他还认为,对于市场这只无形的手而言,大拇指就是房价。一方面,房价、地价对都市圈的形成和发展具有重要力量;另一方面,房价过低可能不利于产业转型,也不利于家庭奋斗。

  同时,报告指出我国房地产市场面临一些较为突出的问题:国际国内经济形势使房地产市场不确定性加大;大中城市市场总体较平稳,中小城市的市场风险有提升;土地成交价格增幅缩减,土地流标数量明显增加;企业贷款、个人按揭贷款双下降,供需双方融资难度加大;住房租赁价格稳中趋降,租房市场或面临集体土地租赁住房冲击等。

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