房掌柜董事长张毅：房地产交易的未来想象

　　为迎接2017广州《财富》全球论坛，彰显广州世界一流中心城市科技创新风采，2017年11月1—2日，由广东省互联网协会主办、全球未来科技大会组委会与全球领先的新经济行业数据挖掘与分析机构艾媒咨询集团承办的“2017全球未来科技大会”在广州琶洲保利世贸博览馆隆重开幕。艾媒网对此次大会进行了全程直播。

　　本届大会以“发现·下一个十年”为主题，共设置未来出行、人工智能、新零售、未来文化科技、未来房产、未来企业服务、未来营销创新等多场平行论坛。大会延续往届大会的盛况，汇聚各行业精英大咖与知名媒体，围绕科技创新聚焦业界前沿话题，探讨未来行业的发展方向，打造最具未来感的互联网风云盛宴。

　　本届大会规模空前，会场占地面积1.5万平方米，参与企业超过400家;参与报道的主流媒体超过200家;大会期间接待知名演讲嘉宾200位、海内外移动互联网CEO约200名、互联网相关行业人士6万人次，是华南地区规模最大、规格最高的互联网盛会。

　　会上，房掌柜董事长张毅出席2017全球未来科技大会-未来房产发展论坛并发表了《房地产交易的未来想象》的精彩演讲。

　　以下是张毅演讲实录：

　　各位嘉宾，各位朋友，大家上午好！

　　首先感谢广东省互联网协会，感谢艾媒咨询，感谢这次大会组委会，我是张毅，在座有不少老朋友，有幸今天认识了不少新朋友。20分钟时间，相对比较紧凑，我其他就不说了，先分享我今天我跟大家沟通的话题。

　　房掌柜我们是做新房交易为主，从今年开始切入二手房的交易，我想我重点讲的是在房地产交易环节。

　　因为组委会这次跟我说分享房地产行业的话题，房地产行业与科技相结合，这是一个比较宽而且比较有深度的话题。房地产行业涉及到的行业整个产业链有四五十个行业，更多房地产与科技结合，大家是在硬件上的东西，像LED灯、恒温恒湿恒氧、安全家居等等领域。我分享的是买卖为主。这一轮互联网+大家都经历过，房地产受到的影响有多少？整个房地产的交易环节我们认为，包括从建造，属于互联网冲击的最后一个堡垒。

        在座有很多做租赁业务的，我们是做买卖业务。买卖跟租赁有很大区别，我们因为一直切入买卖环节，新房的买卖，二手房的买卖，非标，低频交易，同时是一个高总价的产品，跟租房领域有很大的区别。在座不知道有多少人经历过二手房的买卖，买卖交易环节不管买过二手房，还是卖过二手房，前前后后经历过不下10个环节。如果是异地投资，或者异地买二手房，估计你要为二手房买卖奔波，非常烦琐，效率非常低，很耗时间，成本很高。一线城市一套二手房的交易所有的费用，包括佣金、税费，平均占到你的房价7%~8%，更多二三线城市占10%~15%。

　　我们讲二手房交易隐形成本，包括低效，我们怎样实现成本更低，交易过程透明，交易周期快？相信很多朋友也在了解，也介入这块话题，区块链，切入程度很深的时候我们相信对二手房交易是革命性的颠覆。市面上很多讲区块链的技术非常多了，个人理解应该也是属于在初期阶段。区块链与比特币相关的东西在政策上也遇到障碍，我相信不止是看未来一年两年，应该看未来五年十年以上对行业的变化。总体而言，区块链的特征，去中心化，记录不可更改，记录房屋产权明晰，抵押情况等交易数据。区块链对房地产行业建立强大的数据库，形成相对独立的流通系统，同时还有估价能力。一线城市二手房每年每个片区评估价也在变化，不管买二手房还是卖二手房，评估价会让大家跟不上节奏，区块链有随时更新的估价系统，还有风险控制——这套房有没有重复买卖、这个房的交易过程中怎么保证买卖双方的资金安全，还有风险控制模块。目前二手房交易还要跟银行征信，区块链有底层数据架构之后为未来的房地产科技提供基础作用。减少风险，目前大家买卖二手房都是第三方机构，有按揭的，有银行，还有担保，还有具体的评估，甚至于房子贷款，转按揭等等流程，流程上加快，重点是在财务流程上，付费验证。前面讲二手房的交易大概成本7%以上，二三线城市去到10%~15%，这是一个非常高的付费的环节。

　　节省时间，使用区块链技术后，买家的信用记录和收入会立即被核实，避免了前往银行、律所的时间。锁定资金，同时可以锁定买卖双方的资金，不再需要第三方机构其分布式数据库的唯一数字产权证可以证明真伪。对于交易安全，锁定资金流程上快很多。加速转移，区块链技术核心是带来价值包括产权，所有权的快速转移，广州或者深圳一套二手房的交易平均的时间交易周期在一个月左右，这已经很快了，二三线城市现在一套二手房的交易至少要半年，半年以上会出现什么问题？房子涨跌，特别像去年的楼价，2016年北上广深，其他几个城市波动不大，广州的房价去年二手房包括新房基本是翻一番的价格，去年二三线城市因为二手房的价格导致违约的情况特别多。

　　这是我前面分享了未来二手房买卖交易区块链技术可能会对行业带来变化。后面我分享一个，很多朋友不属于咱们行业的，大家更关注房价怎么走。接下来房地产行业一个走势，我个人的看法。首先大家看“十九大”，政府工作报告，第一句话，房住不炒，对普通民众而言已经是深入脑海的一句话，用来住的，不是用来炒的，这几句话大家要好好理解一下，什么叫多主体供给、多渠道保障、租购并举，同时还有“住有所居”？我们看香港和新加坡，也有租的形态，香港的公屋，新加坡组屋，大陆的方向最终会往新加坡、香港的模式靠近。我们以往政府的提法叫居者有其屋，现在是住有所居，这是一个行业深刻的变化。

        大家以往对政府的供给的保障房比较有深刻了解，经济适用房、公租房等等的，为什么是多渠道保障、多主体供给？在座很多朋友是做租赁市场的，这个时候我们觉得一个大的变化是引入了市场化的租房，包括现在集体产权，城中村很多物业存量的盘货，把市场的力量调动起来。现在租房行业的风口，这个风口会解决很多在广州也好在其他一线城市也好，大家买不起房的时候要住得起房，大家把这种存量租赁市场盘货得很大。

　　我们总结前面，租购并举是平行的两条线，政府倡导的你不一定要买、买不起就租房，这个时候对于买卖环节供求关系大家可以判断一下。有的朋友认为租购并举会不会带来商品房价格的下跌，降低了本身的需求数量，降低了需求的人群？商品房归商品房，租赁市场归租赁市场的，大家如果有这个需求该买还是要买。

        新房交易存在几个机会，关注都市圈的机会，我们对珠三角、长三角，包括内地的城市圈像长江都市圈我们有自己的理解，我们认为珠三角的房产买卖交易，交易的安全边际，包括投资的产出的效率，在全国来说还是最高的。包括今年政府在新房交易这么严格的调控政策下，珠三角的新房交易还算比较平稳。粤港澳对于本身珠三角的很多朋友来讲，大家没有太深的感觉，粤港澳以往就叫珠三角，只不过把都市圈的概念更加明确化，珠三角我认为是在国内做城市一体化最快速的区域，因为总体而言，第一个，珠三角的城市行政主体都是一个省，都是广东省，如果在珠三角生活过一年以上的都知道，城市的边界是很模糊的，广州到佛山。对于深圳、东莞、惠州边界很模糊。这个阶段珠三角平稳，有交易的机会，因为限价，全国都限价，限价就代表了政府在帮你压价格，在珠江新城房可以卖10万，现在只能卖9万，相当于政府帮你申请了1万的折扣。目前出现一二手房倒挂的入手新机会。打个广告，大家都关注房掌柜的原创资讯，我们比较注重内容的原创。

　　时间关系，就不跟大家再多分享。房掌柜，让生活因房子更美好。谢谢大家。

　　(本文根据速记稿整理，未经演讲嘉宾审定)